一戸建て、一軒家の賃貸のメリットとデメリットについて

ジョイライフスタイルでは、都内やその周辺で素敵な戸建て物件を借りたい、貸したい、といった方々のマッチングもさせていただいておりますが、一戸建て、一軒家を借りる前、貸す前に検討しておくべきポイントについて今日はお話ししたいと思います。

少子高齢化によって、今後は一戸建て、一軒家の空き家が増えてくると言われています。

売却を考える方も増えてきていますが、これまで慣れ親しんで住み続けてきたお家でしかも先祖代々から続いている土地をすぐに手放すことも中々踏ん切りがつかないものです。

​​​​​​​一方、買う側の方々にとっては都内やその周辺好立地で一戸建て、一軒家を購入することは収入や職業の属性によっては、依然ハードルの高いものとなっています。

そこで、双方にメリットがある考え方として、売るのではなく賃貸で。買うのではなく賃貸で。という選択肢が現実的なものとなってくるのです。

それでは、一戸建て、一軒家を賃貸することについてデメリットはないのでしょうか? そのメリットを押さえつつ、考えてみたいと思います。

借りる側のメリット、デメリット

借りる側のメリットとしては、購入時に考えられる金銭面と環境面でのリスク回避があげられます。

ジョイライフスタイルでご紹介させていただいている一戸建て、一軒家の売買価格は5,000万円台後半からそれ以上のものがほとんどになります。

建築家と相談しながら、またリノベーションなどで手を入れながら大切に建てられ住まれてきた御宅ですのでそれなりの価格のものが多くなります。

いくら低金利の世の中とはいえ、購入時の審査のハードルが弊社のお客様にも多くいらっしゃいますが特に自営業フリーランスや小規模会社の経営者の方には存在しています。

金利の選択もままならず高い金利で住宅ローンを組んだり、また審査自体が通らない場合もあります。

また、購入できた場合においても購入時には目に入らなかった隣接地の住民とのかかわり方等の周辺環境の問題や、近年考えざるを得なくなってきた大雨などの大きな自然災害に対抗しうるか否かの自然環境によるリスクが出てきています。

残った住宅ローンを抱えながらクレームの多い隣地の住民とずっと付き合っていけるのか、また、大雨で浸水しやすい立地や風雨が想像以上に強い立地に住み続けていけるのかといった事は大きなリスクになってきます。

賃貸であれば、容易に引っ越しができますのでこれもまた勉強だったと思い直し、心機一転やりなおすこともできるでしょう。

また、賃貸で借りれた場合ですが、不動産取得時の様々な税金なども含めた諸費用や所有者が支払うべき年毎の固定資産税もかかりませんし、借主側の故意や過失以外においての雨漏りなどによる建物の補修や、エアコンやキッチンその他設備の補修についても自身の負担なく住み続けることができます。

これは月ごとの家賃が購入する場合の返済額に比べて高く設定されていたとしても、物理的、精神的に負担は軽くなるのではないでしょうか。

ただし、もちろん自身の家ではありませんので、契約条項で決められた内容での使用法、例えばペットが飼育できなかったり、ピアノを置けなかったり、住居兼事務所やお料理教室などお仕事用途として使えなかったり制限が出てくることは当たり前となってきます。

そういったすべて自身の希望条件を満たせる一戸建て、一軒家の賃貸物件も出てきていますが、まだまだ数が少ないのが現状です。

できるだけ自身のライフスタイルにあった賃貸住宅を自由に選べる選択肢が増えてくることが今後の課題なのだと思っています。

契約時の礼金や契約更新時の更新料などイニシャル、ランニングともにコストが軽減されることも含めれば現在の賃貸住宅のデメリットは総じて少なくなってくるはずです。

貸す側のメリット、デメリット

貸す側のメリットとしては、弊社でのこれまでのお付き合い上の経緯からは、売却を考えていたけど早急に売るには躊躇する、また、売りに出したけども当初考えていた金額では売却できそうもない、などの際に賃貸に出されることをお薦めして実際にそうなっている事例が多くなっているのですが、賃貸収入として安定的に入ってくることの安心感と、思っていた以上に高く貸しに出すことができたとのご感想が多いように思います。

地域の条例や住民協定で細かく区分けして売ることができない広い土地を持つ御宅などは、売却価格も現在多くの人が求めている相場観の価格以上となり中々想定するターゲット層の購入希望者にマッチングすることは難しくなります。

そのため、実際の事例として借り手側が望むライフスタイルを実現する契約条件、例えば前述のようにピアノをひけたり大型犬と一緒に住むことができる賃貸住宅、お料理教室や事務所兼用で使用することができる賃貸住宅としてそれらを求めるターゲット層の方々に向けてマッチングすることで相場以上で賃貸に出せたケースがほとんどになります。

もちろん、大切なお住まいの保全のための契約条件や原状回復義務なども設定するため、そのような使用における保全、修繕の類もクリアできてきます。

空き家にしておくリスクもあるのですが、家は人が住まなくなると途端に劣化してしまいます。換気の関係もありますが、やはり使ってこそ住んでこその家だと思いますので、庭や植栽の手入れも含めて使ってもらうことはそれだけ意味があることになるのです。

資産としての価値を享受するため、また保全のためには賃貸にするメリットは大きいと思います。

一方、デメリットについては、費用もそれなりにかかってくるということです。

前述したように、借主が使用している建物、設備の修繕、補修については原則、貸主負担になります。

例えば元々設備として登録しておいたエアコンやバスルーム、トイレなどの故障については借主の故意、過失によるものでなければ貸主の費用負担になるのは想像できる通りなのですが、実は貸主さんご自身が住まわれていた際に自身のライフスタイルに合わせて設置した高級キッチンや食洗器などが故障した場合、例えばオーダーメイドした設備であれば、取り換え時の再現性が難しくあったり、また修理費用がかさんだりもします。

これが元々賃貸用に取り換え容易でリーズナブルな設備であれば問題ないものの、いざ故障となった際の対応には苦慮するケースが多くなっています。

また、建物の雨漏りなども集合住宅と違い、すべて自身の負担となりますので、雨漏りの原因や箇所の特定、補修のために足場を組んだ防水工事など場合により莫大な費用が発生することがあります。

もちろん、対策としての適正な保険への加入も必要となってきますし、月々の家賃収入がそのまま懐に入ってくるとは考えない方が良いと思います。

修繕費用のための積立てなどは独自にしっかりと行っておくことは必須になります。

まとめ

一戸建て、一軒家の持つ最大の魅力は「独立性」と「自由度」だと思います。

自身の個性に合った理想のライフスタイル実現のためには、これからの時代、未来を見据えた貸主の懐深い裁量が最も必要となってくると思います。無論そこには人の資産を使わせてもらっているという借主の理解も対で必要なのはいうまでもありません。

借主負担での思い切ったリノベーションの推進やそれ以降の補修時の費用負担などこれまでには中々見られなかった方法も選択肢として出てくると思います。

メリットとデメリットを念頭に、一戸建て、一軒家の賃貸がますます増えて行くことを願ってやみません。