SOHOで登記はできるのでしょうか?

お客様からの良くあるご質問の中に以下のようなものがあります。

「この物件では会社の登記はできますか?」

デザイナーズ物件、リノベーション物件問わず、マンションやテラスハウス、一軒家などの住居物件を賃貸してSOHO利用しようとする場合には避けては通ることが出来ない課題でもある会社の登記問題。

今回は、この物件での会社の登記の可否についてお話ししてみたいと思います。

そもそも賃貸物件において会社の登記はできるのでしょうか?

これを判断する基準としては、おおかた物件の契約形態によって区分けができてきます。
賃貸物件の契約形態には以下の4つが上げられます。

1.事務所契約
2.住居兼事務所契約
3.住居契約
4.店舗契約

この中では、1の事務所契約と4の店舗契約はほぼ例外なく登記が可能です。

オフィスビルは無論なのですが、たとえマンションなどの集合住宅であっても、貸主が事務所契約・店舗契約を指定しているのであれば大前提として営業用途としての使用を管理規約も含めて認めていることになり、会社の登記も可能になります。
(賃料等には別途消費税が掛かってきます。)

次に、3の住居契約ですが、この場合、会社の登記はほぼ不可能となります。

これは会社の登記は営業用途のためのものであり、したがって営業用途ではない住居として利用する事を契約することとは相容れないものだからです。

利用方法として現実的にはSOHO物件はこの住居契約で行われることが多くなります。
そして、契約の特約という形でSOHO=住居兼事務所利用であるという事を明確にするのです。
ただし、住居兼事務所利用であってもこの住居契約では賃料等に消費税は掛かりませんし、繰り返しになりますが原則的に会社登記は不可となってきます。

問題なのが2の住居兼事務所契約。

実際には住居兼事務所契約をとる例は少なく、上記でご説明のように3の住居契約の中で特約という形で取り交わされることのほうが圧倒的に多くなります。

住居兼事務所契約をする場合には、住居用の物件を事務所用途としても使うという事になりますので、半分住んで半分仕事用に使うことがざっくりとしたイメージとなります。
そのため、これを厳密に契約に落とし込むと、賃料と管理費の合計金額の半分づつがそれぞれ課税対象となり、半分に対して消費税が掛かってくる。ということになります。
これをしっかりと守っている物件も実際にはありますが、実は少数でして、実際には課税をしないか、反対に全額に消費税をかけていることが住居兼事務所契約の多数を占める形となります。
ですので全額課税の契約では、ほぼ会社登記もOKになるのですが、そうでない場合には弊社の取引事例においては5:5の割合で会社登記を了承:登記不可となっており微妙な感じといったところではあります。

まとめ

実は会社の登記は、貸主の承諾なくしても勝手にできてしまいますので、賃貸マンションに普通に住んでいる人でもそこに会社の登記をしてしまっている人もいるようです。
ただ、言及するまでもなくそれは契約違反となりますし、また何かの際に貸主はじめとした方々に迷惑をかける行為にもなります。

会社の登記が必須な場合、特に住居物件においてそれを探される場合には、前述の内容をご自身の中で腹落ちさせたうえで不動産会社を通じて詳細確認をされてみてください。